Проблемы у застройщиков

Поговорим о застройщиках и, соответственно, о рынке недвижимости. Сегодня уже никого не удивить тезисом, что «квартира — это маркер богатства». Но, наверное, именно сегодня данный тезис буквально выпячивается столь ярко, что его невозможно не заметить вообще. С 1 октября даже программа семейной ипотеки изменена. Вместо строго установленных 6% для семьи теперь проценты и суммы будут зависеть от количества детей в семье:

На всей территории Российской Федерации (за исключением четырех столичных регионов) будут действовать следующие условия:

— 2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

Для столичных регионов (г. Москвы, г. Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) будут действовать следующие условия:

— 4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

— 12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора. (официальный сайт Министерства финансов, статья от 24 сентября 2026 17:00)

Оно и понятно, уже порядка декады лет в России стабильно сокращается население. По данным Росстата на 1 января 1999 на территории России проживало порядка 146 693 000 человек. В 2022 году в России проживало по данным все того же Росстата 146 980 061 человек (т.е. рост относительно 1999 составил примерно 287 000 человек). В 2023 году — 146 299 107 человек (сокращение за год составило ~681000). В 2024 году — 146 150 789 человек (сокращение за год ~148 тысяч). В 2025 году — 146 119 928 человек (сокращение за год ~31000 человек).

Добавляем сюда общее падение покупательной способности у россиян за последние 5 лет (рост цен товаров всех типов, обгоняющий инфляцию, за которой государственные индексации просто не могут дотянуться:

По данным Росстата в отчёте за январь-август 2025 года реальная среднемесячная заработная плата работников организаций нестабильно, но росла относительно предыдущего (2024) года.

Для простоты возьмём выжимку именно по головы квартала.

I квартал 2025 — в этом квартале среднемесячная зарплата составила 113,8% от таковой в I квартале 2024 года (рост примерно на 13.8%).

II квартал 2025 — в этом квартале данный параметр составил 114.9% (рост на 14.9% относительно II квартала 2024 года).

III квартал 2025 — 114.0 (рост относительно 2024 года — 14%).

IV квартал 2025 — 111.2 (рост относительно IV квартала 2024 — 11.2%).

Однако… это процентное соотношение. А что же с реальными начислениями заработной платы? А там все немного скромнее…

I квартал 2025 — 103.4% (относительно 2024 года рост составил 3.4%).

II квартал 2025 — 101.4% (относительно 2024 рост составил 1.4%).

III квартал 2025 — 105.3% (относительно 2024 рост составил 5.3%).

IV квартал 2025 — 104.3% (относительно 2024 года рост составил 4.3%).

«Но как же так вышло?» — может спросить обыватель, — «ведь до 2008 года все было прекрасно». А это закономерный итог проводимой властями политики превращения России в сырьевую колонию. Пока господа Соловьевы с телеэкранов долбят сапогами по столам и орут про ядерный Армагеддон, «уважаемые господа» просто вели бизнес. Зачем напрягаться, вкладывать миллионы в развитие собственных лесозаготовок, своей добывающей отрасли, если можно просто прийти к «уважаемым господам» на треклятом загнивающем Западе, получить от них оборудование и инвестиции и просто «качать деньги»? Да, звучит как сюр, но это, к сожалению, наша капиталистическая действительность. Именно так устроена сырьевая экономика: льготы для экспортеров сырья, развал производства страны путем масштабной приватизации 90-х годов ХХ века. Конкретно в этой статье мы не будем разбирать «святые» 90-е. Статья все же посвящена квартирному вопросу. Как раз на днях появилась забавная история, а именно «Девелоперный театр: за три месяца количество дел о банкротстве застройщиков выросло на треть» (Известия, новость от 25.09.26).

«Количество дел о банкротстве строительных компаний за три месяца выросло более чем на 30% — с 1089 в июне до 1454 в сентябре. Сложности в отрасли признают в Минстрое: ведомство уже фиксирует риски невыполнения планов по вводу жилья в ряде регионов. В частности в Липецкой, Курской, Орловской, Ульяновской и других областях.» (Известия, статья «Девелоперный театр: за три месяца количество дел о банкротстве застройщиков выросло на треть» от 25.09.26). Что же это значит? Девелоперы (к лопперам из Return to Castle Wolfenstein 2001 года оно не относится. Это «Застройщики») стали чаще банкротиться. То есть получается своеобразный Уроборос: частный застройщик строит многоэтажный человейник, устанавливает цену, чтобы покрыть свои расходы на постройку и получить прибыль, заплатить ренту за земельный участок и, возможно, процент по кредиту на строительство; в условиях давления санкций, дефицита госбюджета и инфляции застройщик выставляет высокую цену; в силу этих же обстоятельств люди начинают меньше покупать, снижая фактические расходы даже на продукты питания и первой необходимости (а иногда просто покидая регион/город, если речь идёт о «Замкадье»); застройщик не получает необходимых средств для воспроизведения системы. И в итоге застройщик падает, раздавленный весом своих расходов и кредитов, а государство теряет того, кто занимается строительством. Ситуация, конечно, весьма ироничная. Сейчас Россия наконец подходит к ещё одному пункту для «выравнивания» с проклятым Западом — исчерпание строительного фонда. «Хрущевки» заканчиваются, а новые дома, если и появляются, очень часто покупаются или более богатыми гражданами или в кредит/ипотеку (а в нашей ситуации уже даже кредит скоро сможет взять только более богатый человек, потому что даже не каждый представитель среднего класса сможет сразу оплатить первичный взнос без пары-тройки лет накопления средств), либо пустуют.

По данным того же Росстата объёмы строительства за прошедшие 4 года примерно следующие:

— 2022 год: 45,5 млн кв. м (около 640 тысяч квартир);

— 2023 год: 45,3 млн кв. м (около 620 тысяч квартир);

— 2024 год: 45,5 млн кв. м (около 635 тысяч квартир);

— 2025 год: 44,6 млн кв. м (по итоговому отчету Росстата — это 551 тысяча квартир, зафиксировано снижение объемов на 2% из-за охлаждения льготной ипотеки).

Но из тех квартир, которые люди всё-таки купили в новостройках 2022–2025 годов, по данным вциом и банка Дом.рф от 18% до 25% пространства простаивает без ремонта и жильцов. Это банально выгоднее — купил, подождал перегрева рынка, когда цена на метр квадратный взлетает до небес и сдаёшь свою квартиру по баснословным ценам. Как не трудно понять, это обеспечивает прекрасное поле для спекуляций с квартирами, позволяя богатым скупать квартиры и жить на пассивном доходе от аренды этих квартир более бедным (рантье, так называемые).

Разные политические движения в разное время предлагали разные методы решения этого вопроса. Один из таких — это беспроцентный кредит для покупки квартиры или выкуп всего частного жилищного фонда государством для его честного перераспределения. Мы опустим общую утопичность и опустим тот факт, что государственный бюджет не бесконечен. В обоих случаях сохраняется одна важная вещь – частная собственность на средства производства… И тут опять дочитавший до этого момента обыватель может спросить: «уважаемый автор, а при чем тут средства производства, если речь таки идёт за застройщиков и квартирный вопрос? Как они связаны?» И ответ тут простой, как рельса: «напрямую». А если все же говорить серьёзно, то именно национализация, т.е. возвращение в руки рабочего класса права собственности на средства производства может решить эту проблему, как и многие другие проблемы, порожденные капитализмом. Стоит пояснить, почему же тот же беспроцентный кредит не поможет решить этот вопрос. Беспроцентный кредит убирает симптом — нехватка денег на покупку квартиры. Однако остаётся целый ворох проблем. Частник заинтересован в одной единственной вещи — прибыли. Последователи либеральных идей в экономике привыкли утверждать, мол, именно эта погоня за прибылью (т.н. «рыночная конкуренция») с другими предпринимателями и заставляет их делать свою работу качественно и предлагать выгодные предложения. И это… имеет под собой объектнивную истину. В спокойное, мирное время, когда есть иностранные инвестиции в государство или высокий спрос (и, соответственно, цены) на товары или ресурсы из этого государства, рынок действительно заинтересован в привлечении как можно большего числа инвестиций и потребителей именно к своему бренду. Однако стоит хотя бы одному этапу в этой цепочке дать осечку, и вся эта идиллия тут же с грохотом падает и разбивается вдребезги. Любой бизнес рано или поздно сталкивается с проблемой роста: или он вырастет и начнёт подминать под себя конкурентов, или же его конкурент вырастет и поставит уже его самого перед фактом: подчинись или разорись. Поэтому бизнес всегда изначально заинтересован в удешевлении процессов. Дешёвое сырье и материалы, дешёвая рабочая сила (те самые набившие уже оскомину во всем мире мигранты), временами халатность или откровенные взятки вышестоящим чинам (если это выгоднее). Это может позволить уменьшить издержки и привлечь человека сиюминутной выгодой. И когда разорится последний конкурент или же образуется ещё несколько крупных игроков, тогда образуется монополия или олигополия, картели. И в этом случае бизнесу абсолютно наплевать будет на твоё мнение, рабочий.

Примечателен тут ГК «Самолет». В августе и сентябре 2026 года Федеральная налоговая служба подала четыре заявления о признании банкротами специализированных застройщиков (дочерних структур), входящих в ГК «Самолет» (ООО «СЗ «Павелецкая»», ООО «СЗ «Самолет-Пятницкие кварталы»», ООО «СЗ Самолет-Пойма» и ООО «СЗ «Самолет-Остров»»). А за 2026 год ГК «Самолет» допустила два технических дефолта по своим облигациям (в мае и сентябре). Сигналы отнюдь не о том, что у компании все прекрасно. Но даже если образовывается монополия или картельный сговор, остаётся одна вещь, которая действительно беспокоит бизнес — деньги. Если человек сильно беднеет, он не может покупать товары у бизнеса, бизнес теряет прибыль, за прибылью и возможность платить по кредитам, а вместе с этим и средства для возобновления производства и идёт в сторону банкротства. В этом случае он может начать взывать к государству, чтобы оно дало ему денег для «переживания шторма». Но учитывая ситуацию… «шторм» и вовсе может не улечься. Тогда бизнес просто присасывается, как пиявка, к госбюджету. К вашим же деньгам, которые у вас забирает государство в виде налогов и штрафов. И получается ситуация, когда бедные беднеют, а богатые богатеют, уже не в состоянии слезть с иглы государственных дотаций. И финальным гвоздем в крышку гроба идеи о беспроцентном кредите является тот лишь факт, что частник банально начнёт «забивать» на свои обязательства. Ведь его продукт все равно купят по определённой стоимости.

Зачем тогда напрягаться, верно? Именно здесь выходит на сцену сценарий общей национализации средств производства. Государство, представляющее интересы пролетариата, может распоряжаться своими же заводами, недрами и деньгами, оно же может без проблем распоряжаться и строительством. Без 10 посредников и 15 инвесторов на 200 застройщиков. Именно это тот самый случай, когда апелляция к опыту СССР будет вполне уместна. Ведь в 21 век Россия вошла на советском же наследии. Огромные количества людей жили именно в типовых советских домах, а темпы строительства в СССР до 1979 года покрывали нужды населения в жилых помещениях. Для примера возьмём данные из открытых источников интернета и бегло пройдём по ним.

В 1965 в СССР ввели в эксплуатацию ~98 млн кв. м жилья.

В — 1970 ~104-106 млн кв. м.

В — 1979 101,5 млн кв. м.

В то время как население СССР составлял в эти же годы:

— 229,6 млн человек в 1965 (расчетные данные на 1 января);

— 241,7 млн человек в 1970 (по данным Всесоюзной переписи на 15 января);

— 262,1 млн человек (постоянное население по Всесоюзной переписи на 17 января) в 1979.

Выводы о «прекрасном рыночке» читатель, думаем, может уже сделать сам…

Михаил Дмитров